住宅ローン変動vs固定の判断は？残期間×金利差×リスク許容度の3軸で決める

「変動と固定、結局どっちがいいの？」

「2026年も金利上がるって本当？」

「借換えタイミング逃してない？」

住宅ローンを返済中なら、金利のニュースを見るたびに不安になるのは自然なことです。

結論を先に言うと、変動vs固定は「残期間×金利差×リスク許容度」の3軸で決まる。整理した道筋を、悩み5つに分解して順番に答えていく。

この記事で分かること：3軸の判断基準・2026年動向試算・借換え損得・125%/5年ルールの本質・ペアローン40代解。

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結論｜先に覚える3つだけ

細かいルールは多いけど、最初に覚えるのはこの3つだけ。悩みに近い章から読み飛ばしてもいい。

あなたの悩みはどれ？｜住宅ローン金利選びで迷う5つの疑問

• 悩み①｜変動vs固定は「残期間×金利差×リスク許容度」の3軸で決まる
• 悩み②｜2026年の金利動向と家計への影響試算
• 悩み③｜借換えの損得は「手数料・残期間・金利差」で決まる
• 悩み④｜125%ルール・5年ルールの本当の意味
• 悩み⑤｜ペアローン・収入合算の40代最適解

本記事では悩み①〜⑤を順番に解決していくよ。NISAとローン繰上の優先度は別記事「住宅ローン繰上 vs NISA」も併読を。

悩み①の答え｜変動vs固定は「残期間×金利差×リスク許容度」の3軸で決まる

結論は、変動vs固定の判断は3軸で決まる。「みんな変動」「みんな固定」という流行り廃りに流されず、自分の家計の3軸で判定する。

3軸の判断基準

• 軸①｜残期間｜10年以下なら変動有利、20年以上なら固定が無難。15年前後はどちらでもOK
• 軸②｜金利差｜変動と固定の金利差が小さいほど固定の魅力が増す。1%以上差があるなら変動の方が総支払が小さい確率が高い
• 軸③｜リスク許容度｜金利が1%上がっても返済できる家計か。緊急予備資金が1年分あるか

変動の本当のリスク

変動金利は半年に1回見直しがあり、金利上昇局面では返済額が増える。125%ルールがあるが、これは「返済額が125%超で増えない」だけで、元本が減らずに利息に回る状態になる。長期で見ると元本が思うように減らない。

固定の本当のメリット

金利が確定しているので家計設計が容易。金利上昇局面でも返済額は変わらない。変動より総支払額は大きくなる確率が高いが、ストレス減のメリットは大。共働きで家計に余裕が少ない世帯は固定の方が向く場合も。

悩み②の答え｜2026年の金利動向と家計への影響試算

結論は、2026年は変動・固定ともに緩やかな上昇トレンド。日銀の利上げ姿勢が続く限り、変動金利も連動して上昇する可能性が高い。

2026年10月時点の主要金利水準

区分	2024年初	2025年初	2026年4月	2026年10月
変動金利（メガバンク）	0.345%	0.475%	0.625%	各行の公式サイトで要確認（下記参照）
固定10年（メガバンク）	1.30%	1.65%	1.80%	各行の公式サイトで要確認
フラット35（21〜35年・融資率9割以下）	1.86%	2.05%	2.15%	年3.830%
フラット20（20年以下・融資率9割以下）	—	—	—	年3.510%

※2024年初〜2026年4月はモデル値。実際の金利は金融機関・条件により異なります。

変動金利の「これから」は、短期プライムレートを見れば分かる

各行の変動金利そのものは公表のされ方がまちまちで、横並びで比べにくいものです。ただし変動金利の土台になっている「短期プライムレート」は、日本銀行が実額を公表しています。ここを見れば、方向と時期が読めます。

時期	動き
令和8（2026）年2月	短期プライムレートが改定（2.125％〜2.375％）
令和8（2026）年8月3日	短期プライムレートが改定（2.375％〜2.625％）
令和8（2026）年8月12日	長期プライムレートが3.25％に
令和8（2026）年9月10日	長期プライムレートが3.40％に

ここが実務で効きます。住宅ローン控除そのものの手続きは住宅ローン控除の年末調整は書類2枚にまとめています。

変動金利は多くの銀行で年2回（4月・10月）に見直し、短期プライムレートの改定が数か月遅れて適用金利に反映されます。つまり2026年8月3日の短期プライムレート引き上げは、10月の見直しから返済額に効いてくる可能性が高いということです。

「金利が上がるらしい」というニュースを見たら、次の見直し月（多くは10月）に自分の適用金利がどうなるかを、銀行アプリか郵送の通知で確かめてください。なお返済額そのものは5年ルールで据え置かれることが多く、変わっているのは「利息と元本の内訳」です。ここを見落とすと、元本が減っていないことに気づけません。

家計影響を試算する3ステップ

• step1｜現在の残債と残期間を確認
• step2｜銀行の住宅ローンシミュレーターで「金利+1%」「+2%」のケースを試算
• step3｜増加分が家計に吸収できるか確認、できなければ固定検討

悩み③の答え｜借換えの損得は「手数料・残期間・金利差」で決まる

結論は、借換えは3条件を満たせば検討の価値あり。条件を満たさない場合は、手数料が金利差を上回って損する可能性が高い。

借換え3条件

• 金利差0.5%以上｜現在の金利と借換え先の金利差
• 残債1,000万円以上｜小さい残債だと手数料負けする
• 残期間10年以上｜短期間だと節約効果が手数料を超えない

借換え時の手数料内訳

• 新ローンの事務手数料｜借入額の2.2%（3,000万なら66万円）
• 抵当権抹消・設定費用｜10〜15万円
• 司法書士報酬｜5〜10万円
• 印紙代・登録免許税｜2〜3万円

合計で残債の2〜3%が手数料の目安。ネット銀行への借換えなら手数料が抑えられる場合がある。

悩み④の答え｜125%ルール・5年ルールの本当の意味

結論は、125%ルール・5年ルールは「金利上昇からのフリーパス」ではない。返済額の急変動を抑える保険だが、元本が減らずに利息に回るリスクがある。

125%ルール・5年ルールとは

• 5年ルール｜変動金利が変わっても、月返済額は5年間固定される
• 125%ルール｜5年経過後の返済額見直しで、従来の125%が上限（つまり25%以上は増えない）

2つのルールの本質

これらのルールは「返済額の急変動による家計破綻を防ぐ保険」。金利上昇分が消えるわけではない。借入残高に反映され、最終返済時に精算される。長期で見れば、変動でも元本＋利息合計はほぼ市場金利に応じて支払う。

未払利息の発生条件

金利が大幅上昇して返済額の利息部分すら超える場合、超過分が「未払利息」として元本に積み増される。これが続くと、最終返済時に大きな残債が残るリスクがある。

悩み⑤の答え｜ペアローン・収入合算の40代最適解

結論は、ペアローンは共働きの控除最大化に有効、ただしリスクも多い。40代で家計が安定している共働き世帯には選択肢になるが、収入合算の方がシンプルで無難な場合も多い。

ペアローン vs 収入合算の違い

項目	ペアローン	収入合算（連帯保証）
契約者	夫婦それぞれ独立	主債務者1人＋連帯保証人
住宅ローン控除	夫婦両方受けられる	主債務者のみ
団信	夫婦それぞれ	主債務者のみ
事務手数料	2契約分かかる	1契約分
離婚時のリスク	名義変更が複雑	連帯保証は外しにくい

40代の最適解パターン

• 共働き安定（夫婦とも正社員）｜ペアローンで控除最大化
• 共働き不安定（妻パート・育休予定）｜収入合算でシンプルに
• 専業主婦・主夫｜単独ローン

あなたの最適解は？｜3分判別フロー

5つの悩みを踏まえて、3問で判別できる。

Q1｜残期間は何年あるか

10年以下なら変動有利、20年以上なら固定が無難、15年前後はどちらでもOK。

Q2｜金利1%上昇で家計は耐えられるか

月の家計余剰が2万円以上あれば変動でも対応可。余剰が少ないなら固定への切替検討。

Q3｜借換え3条件を満たすか

金利差0.5%以上＆残債1,000万以上＆残期間10年以上なら借換え試算する価値あり。

4分岐の結論

• 分岐A（残期間長＋家計余裕＋借換え条件OK）｜変動継続＋借換え試算で実効負担最小化
• 分岐B（残期間長＋家計タイト）｜固定への切替検討、家計の安定優先
• 分岐C（残期間短＋家計余裕）｜変動のままでOK、繰上げ返済で更に圧縮
• 分岐D（離婚・転職・育休のリスク高）｜FPまたは弁護士相談、ペアローン解消も視野

架空の例｜残期間18年・3,000万円の家庭が変動か固定かを決めるまで

ここからは架空の例です。年収700万円・残債3,000万円・残期間18年で、変動0.5%と固定1.8%を比べます（元利均等・ボーナス払いなしの試算）。

3軸で計算した結果

• 残期間 → 18年（中期）
• 金利差 → 1.3%（月返済は変動で約14.5万円・固定で約16.3万円）
• リスク許容度 → 変動が1.5%まで上がると月約1.3万円増。この額を毎月の家計の余りで吸収できるか

この家庭は毎月の余りで1.3万円増を吸収できるため変動を選び、「金利が上がったらNISAの積立を減らして繰上げ返済に回す」という次の手も決めておいた、という想定です。毎月の余りが少ない家庭なら、固定を選ぶのが自然です。

よくある質問（FAQ）

Q｜繰上げ返済とNISAどちらが優先？

ローン金利＞NISA期待利回りなら繰上げ優先、逆ならNISA優先。例えば変動0.5%で借りていて、NISAの利回りをそれより高く見込むならNISA優先という考え方になる（NISAの利回りは保証されない）。詳細は別記事「住宅ローン繰上 vs NISA」で整理。

Q｜固定金利期間選択型はどう？

3年・5年・10年など期間限定の固定。「期間中だけ固定→終了後は変動 or 再選択」という使い方。子どもの教育費ピーク時だけ固定で守るというハイブリッド戦略にも使える。

Q｜団体信用生命保険（団信）の選び方は？

標準の団信は死亡・高度障害のみ。ガン保障付き団信や三大疾病団信は金利+0.1〜0.3%で付加可能。40代なら病気リスクが上がるので検討の価値あり。

Q｜借換え試算はどの銀行サイトでやる？

ドコモSMTBネット銀行・auじぶん銀行・PayPay銀行が金利・手数料の競争力高い。3社試算で最有利を選ぶ。借換え専用比較サイトも便利。

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まとめ｜5つの悩みへの答えと3アクション

変動vs固定は「残期間×金利差×リスク許容度」の3軸で決まる。借換えは「金利差0.5%以上＆残債1,000万以上＆残期間10年以上」の3条件を満たせば検討の価値あり。125%・5年ルールは保険であって元本減少を保証するものではない。共働きはペアローンで控除最大化を狙うが離婚リスクに注意。

40代の今からやる3つのアクションは以下。

• 残債・残期間・現在の金利を確認し、変動と固定の総支払額を試算する
• 金利差0.5%以上の借換え候補があるか、年1回シミュレーターで試算する
• 金利上昇1%・2%シナリオで家計が耐えられるか確認、必要に応じて固定への切替検討

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本記事の数値・税制ルールは2026年4月時点の一般的なモデル値です。法改正・制度変更の可能性があるため、国税庁・お住まいの税務署・税理士の最新情報で必ず確認してください。個別の税額試算・確定申告は税務署または税理士にご相談ください。本記事は特定の金融商品・サービスの推奨を行うものではありません。

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このブログを書いている、たったひとつの理由

私がこのブログを書き続けている理由は、ひとつだけです。

この記事を読んでくださったあなたが、明日、ほんの少しでも一歩前へ踏み出してくれること。

住宅ローンの残高証明書を引き出しから出す。直近10年の金利推移を1分だけ眺める。繰上返済シミュレーターに数字を入れる。たった3分でいいんです。

変動か固定かは「残期間×金利差×リスク許容度」の3軸で決まります。今日3分で、自分の答えに近づきます。派手じゃなくていい、早くなくていい。でも、今日、ひとつだけ。同世代の40代サラリーマンとして、それを願って書いています。

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免責事項

本記事は筆者の一般的な考え方を共有するものであり、個別の投資助言や税務アドバイスではありません。具体的な運用・税務判断は、ご自身の責任においてご検討ください。必要に応じて、IFA・税理士・公的な金融相談窓口をご活用ください。

本記事に含まれる試算・シミュレーションは、執筆時点の制度・前提条件に基づくものであり、将来の結果を保証するものではありません。

制度情報は執筆時点（2026年4月）のものです。最新情報は各公式サイトでご確認ください。

詳細は免責事項ページおよびプライバシーポリシーをご確認ください。

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出典・参考資料

本記事の制度解説は、以下の公的機関の一次情報を参照しています。最新の制度詳細は各リンク先でご確認ください。

• 住宅金融支援機構「フラット35（全期間固定金利住宅ローン）公式サイト」
  https://www.jhf.go.jp/
• 国税庁「タックスアンサー No.1213「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」」
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm

※本記事の数字は月次で点検しています。