「変動と固定、結局どっちがええの？」
「2026年も金利上がるって本当？」
「借換えタイミング逃してへん？」
40代会社員パパで住宅ローン返済中の我が家も、毎年6月に金利のニュースを見て不安になっていた。
結論を先に言うと、変動vs固定は「残期間×金利差×リスク許容度」の3軸で決まる。FP2級として整理した道筋を、悩み5つに分解して順番に答えていく。
この記事で分かること：3軸の判断基準・2026年動向試算・借換え損得・125%/5年ルールの本質・ペアローン40代解。
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
結論｜先に覚える3つだけ
変動か固定か、結局なに覚えとけば失敗せえへんの？
3つだけだよ。①残期間が10年以下なら変動、20年以上なら固定が無難、②金利差0.5%以上＆残債1000万以上＆残期間10年超なら借換え検討、③125%・5年ルールは保険であってフリーパスじゃない。これで方向性が決まる。
細かいルールは多いけど、最初に覚えるのはこの3つだけ。悩みに近い章から読み飛ばしてもいい。
あなたの悩みはどれ？｜住宅ローン金利選びで迷う5つの疑問
5つの悩みって、どんなん？
検索で来る人の悩みはだいたい5パターン。気になるやつから読んだら3分で答えに辿り着く。
- 悩み①｜変動vs固定は「残期間×金利差×リスク許容度」の3軸で決まる
- 悩み②｜2026年の金利動向と家計への影響試算
- 悩み③｜借換えの損得は「手数料・残期間・金利差」で決まる
- 悩み④｜125%ルール・5年ルールの本当の意味
- 悩み⑤｜ペアローン・収入合算の40代最適解
本記事では悩み①〜⑤を順番に解決していくよ。NISAとローン繰上の優先度は別記事「住宅ローン繰上 vs NISA」も併読を。
悩み①の答え｜変動vs固定は「残期間×金利差×リスク許容度」の3軸で決まる
変動が安いのはわかるけど、固定の安心感も捨てがたいよね。
その通り、両方一長一短ある。残期間・金利差・リスク許容度の3軸で決めるのが正解。残期間10年以下なら金利上昇影響が限定的なので変動が有利、20年以上残るなら固定の安心感が活きる。
結論は、変動vs固定の判断は3軸で決まる。「みんな変動」「みんな固定」という流行り廃りに流されず、自分の家計の3軸で判定する。
3軸の判断基準
- 軸①｜残期間｜10年以下なら変動有利、20年以上なら固定が無難。15年前後はどちらでもOK
- 軸②｜金利差｜変動と固定の金利差が小さいほど固定の魅力が増す。1%以上差があるなら変動の方が総支払が小さい確率が高い
- 軸③｜リスク許容度｜金利が1%上がっても返済できる家計か。緊急予備資金が1年分あるか
変動の本当のリスク
変動金利は半年に1回見直しがあり、金利上昇局面では返済額が増える。125%ルールがあるが、これは「返済額が125%超で増えない」だけで、元本が減らずに利息に回る状態になる。長期で見ると元本が思うように減らない。
固定の本当のメリット
金利が確定しているので家計設計が容易。金利上昇局面でも返済額は変わらない。変動より総支払額は大きくなる確率が高いが、ストレス減のメリットは大。共働きで家計に余裕が少ない世帯は固定の方が向く場合も。
悩み②の答え｜2026年の金利動向と家計への影響試算
2026年も金利上がるんやろか？家計どうなる？
日銀が利上げを継続中で変動金利は緩やかに上昇傾向。固定金利は既に2025年に一段上がった。我が家のシミュレーションでは金利1%上昇で月返済が約1.5万円増になる。
結論は、2026年は変動・固定ともに緩やかな上昇トレンド。日銀の利上げ姿勢が続く限り、変動金利も連動して上昇する可能性が高い。
2026年4月時点の主要金利水準（モデル値）
| 区分 | 2024年初 | 2025年初 | 2026年4月 |
|---|---|---|---|
| 変動金利（メガバンク） | 0.345% | 0.475% | 0.625% |
| 固定10年（メガバンク） | 1.30% | 1.65% | 1.80% |
| 固定35年（フラット） | 1.86% | 2.05% | 2.15% |
※モデル値。実際の金利は金融機関・条件により異なる。
家計影響を試算する3ステップ
- step1｜現在の残債と残期間を確認
- step2｜銀行の住宅ローンシミュレーターで「金利+1%」「+2%」のケースを試算
- step3｜増加分が家計に吸収できるか確認、できなければ固定検討
悩み③の答え｜借換えの損得は「手数料・残期間・金利差」で決まる
借換えってどうやって損得計算するん？
「金利差0.5%以上＆残債1,000万以上＆残期間10年以上」が借換えの3条件。これを満たせば一般的に得することが多い。手数料50〜80万円かかるけど、それを差し引いても総支払額が下がるのが鉄則。
結論は、借換えは3条件を満たせば検討の価値あり。条件を満たさない場合は、手数料が金利差を上回って損する可能性が高い。
借換え3条件
- 金利差0.5%以上｜現在の金利と借換え先の金利差
- 残債1,000万円以上｜小さい残債だと手数料負けする
- 残期間10年以上｜短期間だと節約効果が手数料を超えない
借換え時の手数料内訳
- 新ローンの事務手数料｜借入額の2.2%（3,000万なら66万円）
- 抵当権抹消・設定費用｜10〜15万円
- 司法書士報酬｜5〜10万円
- 印紙代・登録免許税｜2〜3万円
合計で残債の2〜3%が手数料の目安。ネット銀行への借換えなら手数料が抑えられる場合がある。
悩み④の答え｜125%ルール・5年ルールの本当の意味
125%ルールがあるから変動でも安心、ってよく聞くけど…
半分正解、半分誤解。125%ルールは返済額の急増を5年に1回しか見直さない＆見直しても125%超まで増えないという保険。元本が減らない・利息に回るという落とし穴がある。
結論は、125%ルール・5年ルールは「金利上昇からのフリーパス」ではない。返済額の急変動を抑える保険だが、元本が減らずに利息に回るリスクがある。
125%ルール・5年ルールとは
- 5年ルール｜変動金利が変わっても、月返済額は5年間固定される
- 125%ルール｜5年経過後の返済額見直しで、従来の125%が上限（つまり25%以上は増えない）
2つのルールの本質
これらのルールは「返済額の急変動による家計破綻を防ぐ保険」。金利上昇分が消えるわけではない。借入残高に反映され、最終返済時に精算される。長期で見れば、変動でも元本＋利息合計はほぼ市場金利に応じて支払う。
未払利息の発生条件
金利が大幅上昇して返済額の利息部分すら超える場合、超過分が「未払利息」として元本に積み増される。これが続くと、最終返済時に大きな残債が残るリスクがある。
悩み⑤の答え｜ペアローン・収入合算の40代最適解
共働きでペアローンって、結局どうなん？
40代共働きならペアローンが住宅ローン控除を最大化できる選択肢。夫婦それぞれ控除を受けられる。ただし離婚・転職・育休のリスクが組み合わさるので慎重に。
結論は、ペアローンは共働きの控除最大化に有効、ただしリスクも多い。40代で家計が安定している共働き世帯には選択肢になるが、収入合算の方がシンプルで無難な場合も多い。
ペアローン vs 収入合算の違い
| 項目 | ペアローン | 収入合算（連帯保証） |
|---|---|---|
| 契約者 | 夫婦それぞれ独立 | 主債務者1人＋連帯保証人 |
| 住宅ローン控除 | 夫婦両方受けられる | 主債務者のみ |
| 団信 | 夫婦それぞれ | 主債務者のみ |
| 事務手数料 | 2契約分かかる | 1契約分 |
| 離婚時のリスク | 名義変更が複雑 | 連帯保証は外しにくい |
40代の最適解パターン
- 共働き安定（夫婦とも正社員）｜ペアローンで控除最大化
- 共働き不安定（妻パート・育休予定）｜収入合算でシンプルに
- 専業主婦・主夫｜単独ローン
あなたの最適解は？｜3分判別フロー
実際に答えてみよう。3問だけだから付き合って。
3問だけならやってみる。
5つの悩みを踏まえて、3問で判別できる。
Q1｜残期間は何年あるか
10年以下なら変動有利、20年以上なら固定が無難、15年前後はどちらでもOK。
Q2｜金利1%上昇で家計は耐えられるか
月の家計余剰が2万円以上あれば変動でも対応可。余剰が少ないなら固定への切替検討。
Q3｜借換え3条件を満たすか
金利差0.5%以上＆残債1,000万以上＆残期間10年以上なら借換え試算する価値あり。
4分岐の結論
- 分岐A（残期間長＋家計余裕＋借換え条件OK）｜変動継続＋借換え試算で実効負担最小化
- 分岐B（残期間長＋家計タイト）｜固定への切替検討、家計の安定優先
- 分岐C（残期間短＋家計余裕）｜変動のままでOK、繰上げ返済で更に圧縮
- 分岐D（離婚・転職・育休のリスク高）｜FPまたは弁護士相談、ペアローン解消も視野
パパFPの体験談｜変動か固定かで2年悩んだ末の選択
パパFPは結局、変動と固定どっち？
我が家は変動を選んで継続中。借入時から2年悩んだけど、3軸で計算したら変動の方が総支払が少なくなる確率が高いと判断した。NISAでカバーする家計設計とセットで考えた。
住宅ローンを組んだ時、私は変動と固定で2年悩んだ。FP3級取得直後で、固定の安心感に魅力を感じていた。FP2級まで進めて3軸計算をやり直したら、我が家の場合は変動が合理的と結論。今も継続中。
3軸計算でやってみた結果
- 残期間 → 18年（中期）
- 金利差 → 当時1.3%
- リスク許容度 → NISA積立を一時停止すれば月返済+1.5万円は吸収可
3軸とも変動寄りの結論だったので、変動0.5%で借入＋NISAで複利取りという戦略を採用。「金利上昇局面ではNISA積立を停止して繰上げ」というプランBも準備した。
よくある質問（FAQ）
Q｜繰上げ返済とNISAどちらが優先？
ローン金利＞NISA期待利回りなら繰上げ優先、逆ならNISA優先。我が家は変動0.5%＜NISA期待4%なのでNISA優先。詳細は別記事「住宅ローン繰上 vs NISA」で整理。
Q｜固定金利期間選択型はどう？
3年・5年・10年など期間限定の固定。「期間中だけ固定→終了後は変動 or 再選択」という使い方。子どもの教育費ピーク時だけ固定で守るというハイブリッド戦略にも使える。
Q｜団体信用生命保険（団信）の選び方は？
標準の団信は死亡・高度障害のみ。ガン保障付き団信や三大疾病団信は金利+0.1〜0.3%で付加可能。40代なら病気リスクが上がるので検討の価値あり。
Q｜借換え試算はどの銀行サイトでやる？
住信SBIネット銀行・auじぶん銀行・PayPay銀行が金利・手数料の競争力高い。3社試算で最有利を選ぶ。借換え専用比較サイトも便利。
※税金・節税・家計管理の参考書籍は楽天市場でも購入できます。楽天ポイントを活用したい方はこちらから（アフィリエイトリンク）。
まとめ｜5つの悩みへの答えと3アクション
5つの悩みを順に答えれば、「3軸判定＋借換え検証＋ルール理解」という王道が見える。今日からやれる3アクションをまとめたよ。
変動vs固定は「残期間×金利差×リスク許容度」の3軸で決まる。借換えは「金利差0.5%以上＆残債1,000万以上＆残期間10年以上」の3条件を満たせば検討の価値あり。125%・5年ルールは保険であって元本減少を保証するものではない。共働きはペアローンで控除最大化を狙うが離婚リスクに注意。
40代の今からやる3つのアクションは以下。
- 残債・残期間・現在の金利を確認し、変動と固定の総支払額を試算する
- 金利差0.5%以上の借換え候補があるか、年1回シミュレーターで試算する
- 金利上昇1%・2%シナリオで家計が耐えられるか確認、必要に応じて固定への切替検討
関連記事
本記事の数値・税制ルールは2026年4月時点の一般的なモデル値です。法改正・制度変更の可能性があるため、国税庁・お住まいの税務署・税理士の最新情報で必ず確認してください。個別の税額試算・確定申告は税務署または税理士にご相談ください。本記事は特定の金融商品・サービスの推奨を行うものではありません。
免責事項
本記事はFP2級保有者の一般的な考え方を共有するものであり、個別の投資助言や税務アドバイスではありません。具体的な運用・税務判断は、ご自身の責任においてご検討ください。必要に応じて、IFA・税理士・公的な金融相談窓口をご活用ください。
本記事に含まれる試算・シミュレーションは、執筆時点の制度・前提条件に基づくものであり、将来の結果を保証するものではありません。
制度情報は執筆時点（2026年4月）のものです。最新情報は各公式サイトでご確認ください。
詳細は免責事項ページおよびプライバシーポリシーをご確認ください。
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
コメント